后疫情时代 楼市复苏分化进行时

04-09 23:44:27 财经网

近日,房企相继发布一季度销售数据。2020年一季度,因突发的疫情,多地售楼处被迫关闭,热点城市的新房、二手房成交量均低于去年同期,降幅均在三成以上,大多数房企一季度销售额以惨淡结尾。

不过随着生产生活秩序加快恢复,企业3月的销售数据也显示,一切均在向好处发展。尤其3月中下旬开始,市场复苏的迹象较为明显,目前总体交易规模已恢复至往年水平的七成左右。而将镜头拉近审视即可发现,楼市复苏的同时,区域经济活力复原程度的分化而带来的房企业绩分化,也在悄然进行中。

复工销售回暖小阳春有望滞后实现

疫情的出现使得全国经济进入冰封期,房地产市场也不例外。数据显示,2020年第一季度,全国66座大中城市新房成交套数与成交面积同比分别下滑28.6%、30.7%。二手房交易同样受到较大影响,链家地产数据显示,其覆盖的18个城市中,第一季度成交量环比减少39.2%,同比减少44.6%,成交量为近五年季度成交最低水平。

不过随着春暖花开,房地产市场也在逐步解封,到今年3月开始出现明显复苏, 在“V”型市场走势呈向上趋势。

住房和城乡建设部数据显示,截至4月1日,全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目开复工率为85.06%,其中,16个省的开复工率达到90%以上,全国售楼处复工率达92.73%。

随着开复工的有序进行,城市销售数据也有所复苏。克尔瑞数据显示,从 30 大中城市销售数据来看,尽管今年以来各月销售面积同比均出现显著下滑,但同比降幅 3 月明显收窄。

体现至房企销售额上,3月百强房企销售出现明显反弹。克而瑞公布的百强房企销售榜单显示,3 月百强房企实现全口径销售金额约 7600 亿元,同比减少 17.2%,同比降幅较上月回升 20.5 个百分点。单月环比来看,百强房企3 月销售金额环比增长 135.8%,环比止跌回升。累计同比来看,1-3 月百强房企累计销售金额同比减少 20.9%,较上月收窄 2.9 个百分点,成交有所修复。

研究机构普遍认为,3月行业销售有所回暖主要系国内疫情得到全面控制房企加速复工,以及多地售楼处开放居民购房需求释放所致。随着各地宽松政策持续托底,叠加财政和货币政策更为积极,预计4月的整体销售将进一步改善,销售小阳春有望在 4 月滞后体现。

复苏区域分化长三角恢复最明显

楼市回暖的过程中,根据各地疫情及经济情况的不同,复苏区域出现了明显的分化。具体而言,“南强北弱”的态势比较明显,“长三角”地区的恢复力度最大,“京津冀”地区则相对较弱。

贝壳研究院统计的数据显示,在二手房市场,“长三角”地区的恢复速度也明显高于其他城市。其中,上海、南京与杭州三城3月成交量已经明显超过疫情前12月的水平,目前恢复至去年3月水平的75%。相比之下,京津冀地区的恢复程度相对较弱,3月成交量大约为去年12月水平的62%,相当于去年同期水平的40%。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,长三角地区人口密度大,相对而言经济活力较为活跃,购买需求也较多。另一方面,这也与最近一段时间长三角区域频繁出台人才政策有关。譬如,3月19日,苏州调整人才落户相关政策,规定5月1日起,全日制本科无需社保可直接落户苏州,即可以先落户后就业。4月8日,南京更是持续加码,落户门槛由此前的40岁以下本科生直接落户降低至45岁本科人员凭学历证书即可落户,有助于释放更多购房需求。

“过去的每一轮调控对市场的影响和变化,往往长三角地区的反应最快,同时市场出现的回暖趋势也是长三角先引领的。” 合硕机构首席分析师郭毅表示,长三角各个城市之间形成的产业生态链,使得区域财富集中度较高。同时由于产业化的关系,其对投资趋势较为敏感。所以长三角地区的部分人群,首先把握相应的财富,其次又有相应的投资诉求,同时其对市场变化的敏感度相对较高。她直言,因此在市场转冷时会成为市场下行的推动力,但是在市场出现回暖迹象时,亦会成为推动市场加速回暖的力量。

“相较长三角而言,京津冀各个城市之间虽然有政府主导的联动关系的打造,但是实际上其真正的产业一体化还处于初步搭建的阶段。”郭毅指出,从城市发展的角度上来讲,京津冀一体化仍然以北京为龙头,河北各个板块相对来说产业基础薄弱,收入水平偏低。此外,从另一层面而言,北京首都的特殊地位造成了其整体调控紧跟中央主基调,处于趋紧的状态。因此,市场和调控政策收紧两者的叠加,造成了北京处于相对稳定或者说滞后于长三角的发展状态。

房企销售分化头部房企显韧性

区域复苏加剧,再叠加疫情的影响,使得本就竞争加剧的房企分化格局愈发显现。

中信建投证券近日发布的数据显示,今年一季度,百强房企各梯队集中度较去年同期进一步提升。截至一季度末,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企权益金额集中度分别达到30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。

从销售增速来看,房企各梯队销售逐步分化。3月TOP30房企中10家房企实现了销售规模的正增长,其中头部房企整体销售表现显著优于其余各梯队,销售韧劲十足。此外,多数房企单月销售增速同比仍为负增长,TOP30中有20家房企销售增速同比负增长,且有8家房企增速低于-30%,销售表现不佳。

郭毅表示,房企销售的分化既有业务布局的原因,也有企业针对疫情做出营销调整的原因。有的企业业务布局位于城市活力恢复较快、去化较高一二线城市,在大的市场环境和区域分化的局势下,城市布局结构较为合理的房企去化销售也较为理想,业绩完成度由此会造成一定的分化。

卢文曦亦指出,销售分化与企业营销动作有关,疫情期间,以恒大为首的房企积极进行营销活动取得了有效的成果。此外,大型房企可以获得较低利率的融资,且有足够的现金流进行营销活动抢占市场,占据市场主动权,相较中小房企抗风险的能力大得多。

不过卢文曦提示道,“后疫情时代,就要看谁复工复得快。”尽管现在虽然复工已在进行时,但是复工效率很有可能被忽略。如何尽快重构复苏建筑工地的供应链,促进回款亦是考验房企如何在分化格局中占据一席之地的能力之一。

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